Zastanawiasz się, czy dalej płacić 14 000 NOK za wynajem, czy kupić podobne mieszkanie? Nie porównuj czynszu z całą ratą kredytu. Zestaw go z trzema rzeczami: odsetkami od kredytu, opłatami wspólnymi (felleskostnader) i odsetkami, które dałby ci wkład własny na koncie. Spłacony kapitał nie przepada, tylko zostaje w mieszkaniu.
Dlaczego rata kredytu to zła miara?
Rata ma dwie części: odsetki dla banku i spłatę kapitału. Odsetki są kosztem, tak samo jak czynsz płacony wynajmującemu. Spłata kapitału działa inaczej, bo z każdą ratą dług maleje, a twoja część mieszkania rośnie.
Kto wlicza całą ratę do kosztów, traktuje jak wydatek pieniądze, które w praktyce odkłada we własne ściany. Przez to kupno wygląda na droższe, niż jest naprawdę.
Jest też koszt, o którym mało kto pamięta. Wkład własny mógłby leżeć na koncie i przynosić odsetki. Kupując mieszkanie, rezygnujesz z nich, więc ten utracony zysk trzeba doliczyć po stronie kupna.
Przykład liczony krok po kroku
Weźmy przykład opisany przez serwis MojaNorwegia.pl. Dane wyjściowe wyglądają tak:
- cena mieszkania: 4 000 000 NOK,
- wkład własny: 2 000 000 NOK,
- kredyt: 2 000 000 NOK oprocentowany na 4,79 proc. rocznie,
- oszczędności na koncie mogłyby przynosić 3 proc. rocznie,
- felleskostnader: 2 000 NOK miesięcznie, wyłącznie na bieżące wydatki,
- najem podobnego mieszkania: 14 000 NOK miesięcznie.
Liczymy tylko to, co jest prawdziwym kosztem mieszkania na własność.
- Odsetki od kredytu. 4,79 proc. od 2 000 000 NOK daje 95 800 NOK rocznie, czyli około 7 983 NOK miesięcznie.
- Utracony zysk z wkładu. 3 proc. od 2 000 000 NOK daje 60 000 NOK rocznie, czyli 5 000 NOK miesięcznie.
- Felleskostnader. 2 000 NOK miesięcznie.
Razem wychodzi około 14 983 NOK miesięcznie. Właśnie tę kwotę stawiasz obok czynszu 14 000 NOK, a nie pełną ratę z harmonogramu banku.
Co z tego wynika?
W tym przykładzie własne mieszkanie kosztuje miesięcznie o niecałe 1 000 NOK więcej niż najem. To niewielka różnica, zupełnie inna niż ta, którą pokazałoby porównanie czynszu z całą ratą.
Traktuj ten wynik jako obraz na start. Odsetki liczy się od kwoty, która zostaje do spłaty, więc z każdym rokiem spłacania ich udział w racie maleje. Gdy zmieni się oprocentowanie kredytu albo konta, wynik też się przesunie, dlatego podstaw własne liczby z oferty banku.
Koszty jednorazowe i fellesgjeld
Miesięczny rachunek to nie wszystko. Przy kupnie i późniejszej sprzedaży dochodzą wydatki jednorazowe:
- dokumentavgift, czyli opłata dokumentowa, jeśli dotyczy twojej transakcji,
- wynagrodzenie pośrednika, jeśli sprzedajesz mieszkanie z jego pomocą,
- koszty reklamy mieszkania wystawionego na sprzedaż.
Rozłóż je na lata, które planujesz przemieszkać w danym miejscu. Im krócej tam zostaniesz, tym mocniej podniosą miesięczny koszt kupna.
Przed decyzją sprawdź też fellesgjeld, czyli część zadłużenia spółdzielni lub wspólnoty przypadającą na dane mieszkanie. W przykładzie felleskostnader pokrywają tylko bieżące wydatki. Jeśli w ogłoszeniu część opłat wspólnych idzie na spłatę wspólnego kredytu, przejmujesz kawałek tego długu. Rozdziel wtedy opłatę tak samo jak własną ratę: bieżące wydatki i odsetki wliczasz do kosztów, a spłatę wspólnego kapitału traktujesz osobno.
